top of page
חיפוש

נעים להכיר: עיצוב פוגש נכס

אנשים חכמים טוענים שרכישת נכס להשקעה הוא ללא ספק אחד הצעדים הכי נכונים לקראת בטחון כלכלי - אשר בהתנהלות נכונה - עשוי להפוך ביום מן הימים לכדי חופש כלכלי עבורך ועבור המשפחה שלך. אז אם רכשת כזה, או שאת או אתה נמצאים בתהליך של רכישה - מותר וכדאי לטפוח לעצמך על השכם.


הרבה לפני, או איפשהו לקראת הרגע המיוחל מאד בו הנכס עומד להיות שלך באופן רשמי - אי שם בין אישורי המשכנתא והחוזים - מגיע הזמן לפרוט את הרעיון הכללי של מה שחשבת ״לעשות איתו״ לכדי סדרת צעדים קונקרטיים. הרי קנית אותו כדי שהוא יעבוד בשבילך, לא?


אם הרעיון שלך כרגע הוא פשוט להכניס דיירים לנכס כמו שהוא - ולקבל עליו את השכירות הממוצעת שמקבלים בעלי דירות דומות באזור - יופיעו פה בפוסט כמה רעיונות נוספים. אם רכשת נכס ישן או כזה שבכוונתך לעשות לו השבחה: שינוי או התאמות תכנוניות ועיצוביות, כך שתוכל/י להפיק ממנו (הרבה) יותר כסף מהממוצע - בין אם ע״י מכירה או השכרה שלו - מעולה, בוא/י נמשיך.


למעלה: דירה להשקעה באזור המרכז, שעברה התאמה תכנונית ועיצובית מאסיבית על מנת להיות מושכרת בכ-פי 2 מהשכירות הממוצעת ברחוב. תמונות מתהליך השיפוץ ולמעלה אחת מתמונות התוצאה הסופית. לפרויקט המלא




מתחילים מהיעד: מטרת התכנית העסקית שלך


כמו בכל טיול, כדאי שנדע מראש מה היעד אליו נרצה להגיע. הכוונה פשוטה: מה מטרת התכנית העסקית שלך להשבחת הנכס - אשר צריכה להיות מגולמת בתכנון, בהתאמה ובעיצוב שלו?


בניית תכניות עסקיות לנכסים הוא לא תחום ההתמחות שלי, ויש רבים וטובים שיוכלו ללוות אותך בגיבושה. אני אישית ממליצה על היזמית ומלוות המשקיעים מור פלד שכירות קבועה, עמה אני עובדת על עשרות נכסים להשקעה מדי שנה - ולכן מכירה את איכות ויעילות הליווי שלה מקרוב. אך לא חשוב במי תבחר, אם בכלל, צריכה להיות לך תכנית עסקית שכזו, אשר עונה על כמה שאלות מפתח - כדי שיהיה ניתן לקדם אותה ברמה התכנונית והעיצובית במדוייק:


  • למה מיועד הנכס? flip? השכרה ארוכת טווח? השכרה עד המכירה / פינוי בינוי?

  • למי מיועד הנכס? מי הם בדיוק הקונים או השוכרים הפוטנציאליים והאידיאליים שלך?

  • מה הם רוצים? מה אותם דיירים פוטנציאליים מחפשים בדיוק בנכס? כמה יהיו מוכנים לשלם לך על זה?

  • מה התקציב העומד לרשותך? מהו סכום ההשקעה הכספית שאת או אתה תשקיעו בהשבחת הנכס, כדי לממש את המטרה של התכנית העסקית?

 

10 צעדים קונקרטיים: איך מגלמים תכנית עסקית בעיצוב?


עכשיו הגענו לאזור שמרגש ומעניין מבחינתי: איך משביחים נכס ע״י עיצוב, שזה למעשה תהליך שווה ערך לגילום התכנית העסקית שלך בפועל.


אחרי שיש לנו תשובות ברורות על השאלות בסעיף הקודם, אפשר להתקדם לתכלס.

זה הולך להיות מאד פרקטי, ואפילו נכנס יפה ב-10 צעדים:


  1. נעים מאד. היכרות משותפת בינינו, שלי עם הנכס, והצגת התשובות לשאלות המפתח שהוצגו. במידה ועדיין לא ניתן לבקר בנכס, ניתן להעזר בתמונות, ווידאו - וכמובן בתכניות שניתן להשיג מהמוכרים או ממחלקת ההנדסה בעירייה.

  2. בדיקה אם מתאים לנו לעבוד יחד. אחרי שאני מבינה בעזרתך את היקף העבודה התכנונית והעיצובית הנדרשת, אוכל לתת לך הצעת מחיר לליווי שלי בתהליך. בנוסף, אני נוהגת לתת הערכת מחיר משלי לתהליך ההשקעה מתוך היכרות עם המחירים הריאליים והמשתנים של עולם הבניה והשיפוצים - על מנת שנראה שיש התאמה בין תקציב ההשקעה עליו חשבת לרצונות ולדרישות ההשבחה.

  3. הכנות טכניות לתכנון. כדי לתכנן את הנכס מחדש ולבצע בו התאמות עיצוביות - ולבסוף השבחה - חשוב שיהיו בידינו תכניות עדכניות של המצב הקיים. תכניות כאלו משיגים מ-מודד פנים עבור נכסים ישנים. אם מדובר בדירת קבלן שנבנית/נבנתה לאחרונה - מקבלים תכניות מפורטות הישר מקבלן הפרויקט או בעלי הדירה. בנוסף, ואחרי שיהיה לנו תכנון ראשוני - נרצה להביא קונסטרוקטור לאישור הריסת אלמנטים נבחרים כמו קירות והנמכות תקרה למינהן.

  4. תכנון ראשוני. תכנון אלטרנטיבות למיצוי הפוטנציאל של הנכס. במילים פשוטות: איך אפשר לתכנן אותו ממחדש כדי להוציא ממנו יותר במכירה או בהשכרה.

  5. תכנון לביצוע. אחרי שנסגרנו על אלטרנטיבה אופטימאלית - אפשר לפרוט אותה לתכנון לביצוע: סט תכניות עבודה שכולל כל היבט של השיפוץ (תכניות הריסה, בניה, אינסטלציה, חשמל, מיזוג, אלומיניום, נגרות וכו׳). סט התכניות תמיד ילווה בכתב כמויות: מסמך שמכמת ומפרט כל תכנית כדי שתוכל להיות מתומחרת נכון - וחשוב לא פחות - כדי שנדע כמה כל דבר עולה לנו במידה ונרצה להוסיף/להוריד אלמנטים תוך כדי תנועה.

  6. תמחור הפרויקט. שלום. כאן התכנון פוגש את המציאות ומזל שהתכוננו מראש (זוכר/ת את הערכת המחיר שלי מסעיף מס׳ 1?). אסייע לך לערוך מכרז אנשי מקצוע וספקים - ואוודא אתך שאנחנו משווים תפוזים לתפוזים - ע״מ שנגיע להחלטות לגבי מי יעבוד אתך על הפרויקט. זה יכלול קבלנים, אנשי אלומיניום, נגרים, ספקי קרמיקה וסניטרים, אנשי מיזוג - ועוד כנדרש לנו מהתכנון.

  7. הביצוע יוצא לדרך. סוגרים את כל אנשי המקצוע ומתחילים בשיפוץ. אני או מפקח/ת מטעמי נגיע מדי שבוע עד שבועיים (בתיאום עם הקבלן המבצע) לפיקוח עליון, שהוא למעשה פיקוח שיכול לבצע אדריכל/מעצב ונועד לבדוק התאמה בין התכניות לשטח. יש הדואגים לקחת גם מפקח בניה ע״מ לוודא את טיב העבודה ואיכות החומרים - ואשמח להרחיב לך לגבי הנושא ומה כדאי בנפרד.

  8. מלבישים את הנכס. בהרבה מהפרויקטים שנועדו להשבחה, הרצון הוא לתת לדייר הפוטנציאלי כמה שיותר - ובשורה התחתונה: תחושת בית מלון. לכן הלבשה או הום סטיילינג הם בהחלט כלי מבדל שיכול לסייע להעלות את ערך הנכס כשייצא לשוק: הום סטיילינג הוא הזדמנות ליצור אווירה חד פעמית שתתאים לשוכרים/קונים הפוטנציאליים ובאמת לתת לנכס טאצ׳ ייחודי - ולהם חוויה עיצובית שיירצו לשלם עליה יותר. כל נכס והצרכים השונים של השוכרים/קונים פוטנציאליים - יהיו כאלו שיישמחו להכנס עם מזוודה ויהיו כאלו שרוצים להלביש ולבחור הכל בעצמם. השלב הזה מתבצע במקביל לשיפוץ וכל הרכישות וההזמנות מגיעות לקראת סופו ע״מ לא לבזבז זמן יקר.

  9. העמדת הנכס. השיפוץ נגמר בשלום והמהפך קרה: הנכס עוד שניה מותאם לשוכר/קונה הפוטנציאלי. עכשיו צריך להעמיד אותו ברוב תפארתו ליציאה לשוק. השלב הזה כולל נקיון ע״י חברת נקיון, העמדת ריהוט, תאורה ואביזרי סטיילינג - ולבסוף צילום מקצועי של הנכס ע״י צלם/ת אדריכלות. למה פשוט לא מצלמים בטלפון? על כך בהרחבה בפוסט נפרד. בקצרה: תמונות מקצועיות יהפכו להיות הכלי השיווקי שלך אם בכוונתך להשכיר את הנכס כמה שנים קדימה - ואם בכוונתך למכור מיד - הן בהחלט יעזרו לבדל אותו גם בהמשך מנכסים אחרים.

  10. יוצאים לשוק. הרגע המרגש הגיע. מעלים מודעה, תמונות - ומבול טלפונים/וואטסאפים מגיע. למה ואיך? כי לא רואים הרבה נכסים איכותיים כאלו כל יום... ואני מבטיחה: תמיד יהיו כאלו שיישאלו אותך ״זו לא הדמיה?״. עכשיו הכדור חוזר למגרש שלך, ויש לך פריבלגיה לבחור למי ובכמה אתה מוכר/משכיר את הנכס המושבח והאיכותי שלך בבטחון ובלב שקט שיש פה משהו באמת טוב שאת/ה נותן/ת להם. בשביל האנקדוטה, הנה דוגמא למה שקרה לאחד המשקיעים עמם כבר הספקנו לעבוד מאז על 2 דירות נוספות להשקעה:


 

איך מתחילים? מההתחלה.


אם גם לך נשמע לך נכון והגיוני לבדוק אופציה להפגיש את הנכס שלך עם עיצוב -

כלומר להעזר בי לצורך תכנון, עיצוב ושיפוץ של הבית או הדירה כדי להוציא מהם יותר >>

הרעיון הוא להתחיל מההתחלה: משיחת טלפון או מ-מפגש היכרות קצר בזום.


צור/י קשר עכשיו - ונקבע.


טניה אברמזון 0524.716.709

המושקעת | תכנון ועיצוב נכסים להשקעה

bottom of page