רכשתם או שאתם נמצאים בתהליך רכישה של דירה ישנה להשקעה? שיהיה לכם בשעה טובה!
ההגיון הכלכלי שלכם אמור להיות כזה: מחיר הדירה עם כל העלויות הכרוכות ברכישתה + ההשקעה בשיפוץ עדיין שווים פחות מרכישת דירה חדשה במטראז׳ דומה. לרוב, יש גם הבטחה של התחדשות עירונית אי שם באופק הרחוק או, אם התמזל מזלכם, הקרוב.
בפוסט הזה נעסוק בפן של ההשקעה בשיפוץ: במה חשוב באמת להשקיע כדי שנוכל לישון בשקט כמה שנים קדימה? ומה כדאי לשקול כדי להגיע לבידול וערך שהשוכרים שלכם בהחלט יהיו מוכנים לשלם תמורתו יותר?
למעלה: דירה ישנה להשקעה במרכז הארץ שתוכננה עבור 4 שותפים. עברה שיפוץ מהיסוד, עוצבה ורוהטה קומפלקט . מושכרת בתשואה כפולה ממה שהושכרה לפני כן במצב המקורי.
התחדשות עירונית ורמת ההשקעה שלכם בנכס: כמה זמן תחזיקו בדירה הישנה?
אם הבניין נמצא בתהליכי פינוי-בינוי /תמ״א 38 מתקדמים, קרוב לוודאי שלא תרצו להתפרע בהשקעה בשיפוץ. תוכלו להסתפק לרוב בשיפוץ קוסמטי לצד תחזוקה, ואולי חידוש קל של התשתיות החשובות בדירה שאסקור כאן בפוסט. אבל חשוב להבין את ההבדל בין 2 התהליכים, שייתשקף בעיקר בזמן שיעבור עד שתקבלו דירה חדשה.
בפינוי בינוי, הדירה הולכת להמחק כליל - ותקבלו תמורתה לא רק דמי שכירות לאורך כל תקופת הבניה - אלא גם נכס חדיש ולרוב גדול יותר, עם ממ״ד ולרוב גם מרפסת, חניה ולעיתים מחסן.
בתמ״א 38/2, התיקון שנעשה לתמ״א 38 הקלאסית בשנת 2010 - אמנם מתמקד במחיקת בניין בודד ולא במתחם שלם - אבל לבעל הדירה הוא מאפשר את אותם יתרונות כמו בפרויקט פינוי-בינוי בפחות זמן (3-4 שנים לעומת פינוי בינוי שיכול להמשך 5-8 שנים). הסיבה לזמן המקוצר הוא היקף התכנון הקטן יותר לפרויקט בודד.
כלומר, אם קניתם נכס שהולך להתחדשות עירונית - כדאי מאד שתבררו מה בדיוק בתכנון, מה הסטטוס של התהליך שרלוונטי לבניין שלכם ולאיזה טווחי זמן עליכם לצפות כדי לתכנן את היקף ורמת ההשקעה שלכם בדירה.
כמעט אין בארץ בניינים ישנים שלא יעברו את אחד התהליכים הללו מתישהו בעשורים הקרובים, אבל השאלה היא מתי. כמעט תמיד יש דיבורי פינוי-בינוי/תמ״א באוויר, אבל אל תתהלבו מהר: השאלה עד כמה הם באוויר. וגם לא פחות חשוב: כמה זמן הם כבר באוויר. אני מכירה מתחמי פינוי בינוי במרכז הארץ שכבר 20 שנה פלוס מדברים בהם על פינוי-בינוי ש״הנה, אוטוטו קורה״. ב-20 שנה בהחלט אפשר לעשות החזר השקעה על שיפוץ וגם להרוויח יפה על שכירות גבוהה יותר של נכס מושבח.
החלטתם להשקיע ביותר משיפוץ קוסמטי? על מה כדאי לכם לחשוב:
שינויים במבנה הדירה. פעמים רבות, דירות ישנות מגלמות פוטנציאל אדיר להרוויח יותר מהשכירות שלהן במצבן הנוכחי באמצעות שינויים במבנה הדירה. השינויים יכולים להיות קלים: ״פתיחת״ מטבח לסלון ע״י הריסת קיר. פתיחת מרפסת שנסגרה. תוספת יחידת רחצה בחדר הורים. וכיוב׳. שינויים יותר דרמטיים שגם יביאו שכירות גבוהה יותר משמעותית, יכולים לכלול תוספת חדר או חלוקה שונה מהותית של הדירה: דירת שותפים עם מטבח משותף (חלוקה חוקית). יש כאלו שגם מעיזים יותר, ומחלקים את הדירה ל-2 יחידות עצמאיות (חלוקה לא חוקית, בשל תוספת מטבח שלא אושר בהיתר).
בשלב הזה, מומלץ לשכור את שירותיו של מודד פנים לתיעוד המצב האדריכלי הקיים + להתקשר עם אדריכל/ית או מעצב/ת פנים כדי לבדוק לעומק את הפוטנציאל התכנוני. בנוסף, כדאי לעשות מחקר עצמאי מקדים - וללכת להסתובב ברחוב, בשכונה ובאזור בכלל - כדי להבין יותר טוב מי עשוי לרצות לגור בדירה שלכם וכמה הוא יהיה מוכן לשלם לכם יותר - ובעיקר על מה בדיוק. כך תדעו למקד את התכנון והשינויים הנדרשים בדירה טוב יותר.
אינסטלציה. זה הלב של כל התשתיות, והשקט העיקרי שלכם. לחדש אינסטלציה בדירה ישנה זו חובה ולא מותרות, בעיקר אם ההשכרה מתוכננת לכמה שנים קדימה. התהליך כולל פינוי או קבירת אינסטלציה ישנה, ניתוק שלה והעברת קווי אינסטלציה חדישים לפי התכנון החדש. פה יש לתת את הדעת על ביצוע תקני: חיבורים, זוויות נכונות ושיפועים תקניים. כמו כן, חשוב עניין האיטום. מומלץ מאד לפקח על התהליך, ולהביא - לפחות בשלב הזה - מפקח בניה מוסמך שיחווה דעתו על העבודה.
חשמל. ברוב הדירות הישנות יש הרבה תקלות חשמל. חלקן הם בגדר ה״לא נורא״ וחלקן מסוכנות: כשדוגמא נפוצה שיצא לי לראות לא מעט היא הארקה לא תקינה. כמו כן, לוח החשמל הוא לרוב חוץ דירתי ואין לוח תקשורת מסודר בדירה. לוח החשמל לרוב לא מספק עבור מכשירי החשמל שרובנו רגילים להפעיל בו זמנית ביום יום - ולכן כדאי מאד להגדיל את הלוח (תהליך שנעשה בליווי חשמלאי מוסמך ומול חברת חשמל). אם הולכים על המהלך, כדאי בהזדמנות זו גם להכניס את לוח החשמל פנימה וליצור לוח תקשורת חדיש בגודל מספק. כמובן, כחלק מהשיפוץ, ובהתאם לתכנית החשמל והתאורה - יחווט חשמלאי מוסמך מחדש את הנקודות באופן תקני. מראש ובתכנון, כדאי לדאוג גם לסוג ולכמות ופיזור מספקים שלהן.
איטום. איטום תקני של חללים רטובים הוא קריטי לשקט של הדיירים שלכם - ולכן, גם לשקט שלכם. לבחור בקבלן מקצועי ולבצע עליו פיקוח זה הסוד לקבל את השקט הזה. טיפ נוסף הוא בחירת גבס ירוק שעמיד לרטיבות בחללים רטובים ולהנמכות גבס בתוכן. איטום חשוב גם לפתחי דירה אחרים: פתחי חלונות ובכל המקומות בהם נעשה קידוח החוצה, למשל במזגן עילי עם יציאת צנרת מקיר חיצוני.
בידוד קירות פנים. בין אם הדירה מיועדת לשותפים או למגורי משפחה, מומלץ מאד לכלול בקירות חדשים הנבנים מגבס - גם בידוד. לרוב אני משתמשת בצמר סלעים ברמת צפיפות גבוהה. זו תוספת קטנה ושולית מבחינת השקעה כספית - אבל חשובה ובעלת אפקט דרמטי שתאפשר שקט ופרטיות בכל חלל.
בנוסף, אולי תרצו לשקול:
החלפת דלתות וחלונות. חלון חדש, בפורפיל הכי פשוט וזכוכית טריפלקס סטנדרטית, ייאפשרו איטום מרעש מהרחוב ברמה שתפתיע אתכם - מעבר לעובדה שחלונות חדשים תורמים לאסטטיקה ולתחושת ה״חדש״. דלתות חדשות עם בידוד והגנה מ-מים ייעשו אפקט דומה בפנים הדירה.
החלפת מטבח. מטבח חדש גם לא חייב להעלות הון (ראו נגרים זולים או איקאה) אבל זו בהחלט הזדמנות לתכנן מטבח פרקטי, מודרני ונעים. ואם כבר עושים שיפוץ שכולל תשתיות כמו אינסטלציה וחשמל, מתבקש לתכנן מטבח חדש, הגם לא גדול ופשוט מבחינת חומרים. כאן תוכלו לקרוא על טיפים לתכנון מטבח בדירות קבלן, ולאמץ את מה שמתאים לכם לדירה ישנה.
החלפה או תוספת מזגנים. בדירות ישנות רבות יש מזגן במקרה הטוב בסלון. וודאי תרצו לאפשר לדיירים שלכם לאוורר או לחמם את החללים בדירה, ומזגן עילי על קיר חיצוני בכל חדר - הוא פתרון פשוט ונוח שיחסוך לכם חציבות חשמל ואינסטלציה מסובכות.
ריצוף וחיפוי חדשים. אפשר לגרום לדירה להראות חדשה לגמרי בעזרת ריצוף חדש, והטיפ שלי לחסכון הוא ריצוף בהדבקה. כך, חוסכים את הכסף על פינוי הריצוף הישן ומקבלים מראה חדש לגמרי. אפשר ליישם את זה חלקית בחדרי רחצה קיימים. בחדרי רחצה חדשים, ניאלץ לעשות את התהליך מהתחלה עד הסוף: חפירה, הנחת צנרת, איטום וביטון ואז רק ריצוף. ניתן לחפות קרמיקה קיימת בהדבקה גם כן, ואז חוסכים את פירוק הקרמיקה במטבח או בחדר רחצה. לא חייבים ללכת על ריצוף יקר, ויש מספיק מקומות למצוא ריצופים וחיפויים לא יקרים ועמידים שייראו טוב וירשימו את השוכרים הפוטנציאליים שלכם. סניטרים כמעט תמיד מומלץ להחליף, אבל לא חייבים ״להשתגע״ ואפשר להסתפק למשל באסלות מונובלוק במקום תלויות ובארונות כיור פשוטים אך יפים. הקו המנחה כאן הוא ״חדש״: רוב השוכרים צמאים לדירות שמרגישות ומתנהגות כמו דירה חדשות, ושבעים עד בחילה מדירות מתפרקות עם אבזור משנות ה-70.
לרהט, כן או לא? בדירות להשקעה אפשר להסתפק במכשירי חשמל בסיסיים כמו כיריים ומדיח, מזגנים עיליים כמובן ואולי תאורה פונקציונאלית ולסגור את הסיפור. אם מתוך המחקר שעשיתם לגבי הדיירים הפוטנציאליים שלכם גיליתם שהם יעדיפו ויישלמו יותר על דירה מרוהטת - ברמה בסיסית או ברמת בית מלון (ריהוט ואקססוריז) - אפשר בהחלט לעשות הום סטיילינג בהשקעה סבירה ולהלביש אותה יפה על הסקאלה שבין בסיסי לקומפלקט.
אל תשכחו לצלם היטב. בדירות להשקעה צילום טוב של הדירה, החללים והפיצ׳רים הייחודיים שאתם מעניקים וכלולים בתוכה - הם נכס שיווקי של ממש - שיישמש אתכם בכל פעם שתצטרכו שוכר/ים חדש/ים. כדאי להשקיע בצלם/ת אדריכלות שיכולים להוציא מכל חלל פשוט מטעמים. אם אתם שוקלים לצלם לבד, דאגו לתאורה טובה, כולל טבעית, זוויות וקומפוזיציה נעימות ומחמיאות וסדר בחללים.
תכנית שיווקית של הדירה. בדירות להשקעה ישנות, כמו בחדשות, לכלול בשיווק או להציג לדיירים פוטנציאליים תכנית אדריכלית מרשימה - הוא טיפ ששווה זהב. אפשר לקרוא על זה עוד פה וגם לראות דוגמאות. אין ספק שתכנית יפה, לצד תמונות טובות של הנכס, הולכים לבדל אותו, להפוך אותו למרשים ומושך יותר - ולהבהיר היטב לשוכרים הפוטנציאליים את רמת ההשקעה שנעשתה פה - אשר תגולם בתמורה שתקבלו מהם: שכר הדירה הגבוה יותר.
למעלה: דירה ישנה נוספת להשקעה במרכז הארץ שתוכננה עבור 4 שותפים. עברה שיפוץ מהיסוד, עוצבה ורוהטה קומפלקט. מושכרת גם היא בתשואה כפולה ממה שהושכרה לפני כן במצב המקורי. יושמו בה כל הטיפים בפוסט :)
למדתם משהו חדש? אהבתם את התוכן? שתפו את הפוסט הזה עם כל מי שזה עשוי להועיל לו/לה. וכמובן הרשמו פה לקבלת עוד פוסטים שיפגישו את הנכס/ים שלכם עם תכנון ועיצוב - ויהפכו ההשקעה הבאה או הנוכחית שלכם לשווה ומניבה הרבה יותר.
המושקעת | אברמזון טניה, אדריכלית ומעצבת | 0524-716-709 | my.reimage@gmail.com
Comments