top of page
חיפוש

שווה לך: מתי באמת נכון לשפץ דירה להשקעה?

אומרים, וכנראה צודקים, שרכישת דירה בישראל היא אחת מההוצאות הגדולות שאדם או משפחה עושים בחיים שלהם. לכן, אחרי צעד כלכלי גדול כמו רכישת דירה להשקעה האינטואיציה של רוב המשקיעים תהיה ״לסגור את הברז״ ולא להתקדם להוצאות נוספות דוגמת שיפוץ של הדירה שרכשו.


מתי זה לא נכון? מתי בכל זאת כדאי לסחוט את הלימון עוד קצת כדי לקבל לימונדה משובחת באמת? או במילים פשוטות: מתי כדאי לא לפספס - ולהשקיע בשיפוץ כדי לקבל הרבה-הרבה יותר לאורך השנים שבכוונתך להחזיק בדירה? אציג בפוסט הזה 4 תשובות לשאלה הזו.


צעירים שמחפשים יחידות סטודיו מפנקות בדירת שותפים -  ומוכנים לחלוק חלל משותף מעוצב ומאובזר
מזהים הזדמנות: דירת שותפים במרכז הארץ


למעלה: אחת מהדירות הישנות להשקעה במרכז הארץ שתכננתי מחדש עבור 4 שותפים. עברה שיפוץ מהיסוד, עוצבה ורוהטה קומפלקט . מושכרת בתשואה כפולה ממה שהושכרה לפני כן במצב המקורי.


 

אז מתי שווה לך לשפץ דירה להשקעה?



#1 מתי שהצלחת לזהות צרכים שאין להם מענה ראוי


למשל צורך עולה באזורך בדירות שותפים למינהם - דוגמת סטודנטים או צעירים בתחילת חייהם שלא רוצים או יכולים להרשות לעצמם לגור לבד - היא לגמרי הזדמנות לשקול תכנון והתאמה מחדש של הדירה למגורי צעירים.


יש הרבה דרכים לעשות זאת: מיצירת דירה עם יחידות סטודיו מפנקות בעלות חדרי רחצה פרטיים וחלל ציבורי משותף, ועד לפשוט סגירת חדר נוסף בדירה כדי לאפשר לעוד שותף להכנס. לוקחים בחשבון צרכים ספציפיים יותר, שייאפשרו בידול עמוק יותר של הנכס: למשל, צעירים אוהבים דירות ״בית מלון״, כלומר מאובזרות ככל האפשר על מנת לחסוך התעסקות עם רכישת ריהוט ומכשור. לכן עבורם, נרהט ונאבזר - וניקח מחיר בהתאם.


עוד דוגמא טובה לזיהוי צורך היא בקרב קהל המשפחות צעירות. הרבה משפחות צעירות מוכנות להסתפק בתחילת הדרך שלהן בדירת 3 חדרים. יש לכם נכס של 2 חדרים? אפשר לבחון איך לייצר בו חדר או חצי חדר נוסף לילד למשל. יש לכם דירה קלאסית של 3 חדרים? ייתכן מאד שניתן לייצר עוד חצי חדר למשרד או קליניקה ביתית - וכך לאפשר למשפחה שיש בה עצמאי/בעל עסק קטן לעבור לנכס ממנו יוכל לעבוד בנוחות. יש לא מעט כאלו בימי פוסט קורונה.


ואם כבר משפצים, כמובן לתת תחושת ״חדש״ ככל הניתן, לשקול לייצר יחידת הורים עם מקלחת פרטית למשל, מטבח נוח ויפה ועוד.


זיהיתם? התאמתם והשקעתם בדברים הנכונים? יצרתם דירה שגם אתם הייתם מוכנים לגור בה? מעולה.

זיהוי צרכים ספציפיים + תרגומם בשטח לערכים שהשוכרים יעריכו = הזדמנות לרווח שלך.


למעלה: דירה ישנה בת 3 חדרים שהפכה לדירת שותפים עם 4 יח׳ סטודיו מפנקות ומטבח משותף ומאובזר קומפלקט.


 

#2 מתי שיש מי שישמח לשלם לך יותר


שכונות ישנות רבות בארץ יכולות להיות פופולוריות עבור אוכלוסיות שונות בגלל קרבה של שירותים, מוסדות, תחבורה, שטחים ציבוריים ועוד. אך פעמים רבות הדיור המוצע בהן להשכרה או מכירה הוא בינוני ומטה.


אם התושבים שבוחרים לגור בשכונה הם בעלי מעמד סוציו אקונומי בינוני-גבוה, כמו בשכונות רבות במרכז הארץ, ייתכן מאד שיש בקרבם לא ממעט שיסכימו לשלם לך (הרבה) יותר אם רמת הדיור שתציע/י תהיה גבוהה יותר: דירה משופצת, אטרקטיבית מבחינה אסטטית - ואולי כזו שהצלחת להכניס לתוכה עוד חדר או חצי חדר.


אז אם הפינוי-בינוי טרם נראה באופק, יכול להיות שכדאי לך לבחון עלות-תועלת של שיפוץ הנכס כדי להוציא ממנו יותר עד אז.


לא חייבים תמיד ללכת על שיפוץ קומפלקט - ובהחלט ניתן לבחור בפינצטה את השינויים והשדרוגים ״שייעשו את העבודה״ ויחוללו שינוי דרמטי בנכס ובאטרקטיביות שלו לשוכרים.


למעלה: דירה להשקעה בהרצליה שעברה מתיחת פנים קוסמטית והום סטיילינג על מנת להפוך אותה לאטרקטיבית יותר להשכרה ולקראת העמדה למכירה.



 

#3 מתי ששכן אחר כבר הציב סטנדרט גבוה יותר


ישנן שכונות בארץ שבהן בניינים שלמים המיועדים להשכרה. אם אחד או יותר משכנייך זיהה הזדמנות לפניך וכבר השקיע ושדרג את הנכס שלו ע״מ להעלות את ערכו ושכר הדירה שהוא מוציא ממנו - הרף כבר נקבע בעבורך.


ואם הוא מצליח להשכיר במחיר גבוה - גם את או אתה קרוב לוודאי תוכלו להוציא מהדירה שלכם יותר. אולי אפילו יותר מהשכן... שווה לבדוק מה נעשה בדירה כזו, באילו עלויות, בכמה היא מושכרת כעת ולמי בדיוק. בקיצור, חקר שוק. שווה להסתובב ולראיין שכנים אחרים בבניין או בבניינים שכנים ולבדוק את רמת העניין בשיפור הדיור - ומה בדיוק חשוב לדיירים כאלו - או לאחרים, שאינם מתגוררים דווקא באזור, אבל יעברו אליו אם יימצאו דירה משודרגת כמו של השכן.


בשורה התחתונה, הדשא של השכן לפעמים לא רק נראה ירוק יותר - הוא יכול להיות באמת ירוק יותר. אבל היופי הוא, שגם את או אתה יכולים לקחת ממנו השראה לשדרוג והגדלת הרווחיות והערך של הנכס שלכם.



למעלה: בית בהוד השרון בשכונה מאד מבוקשת למשפחות. בעל הבית שם לב ששכניו מבצעים שיפוצים ומעצבים את הבית והחצר, וכך מעלים את ערך הנכס להשכרה ולמכירה. הבית שופץ והולבש קומפלקט עם אוריינטציה מושלמת למשפחות (חדר משחקים, חדר רחצה ילדים, יחידת הורים מפנקת ומשרד) - בעלי הבית נהנו ממחיה בבית המעוצב כמה חודשים - עד שהוא נמכר במחיר גבוה משמעותית מערכו הקודם.


 

#4 מתי שרוצים לקנות שקט לשנים


אם רכשתם נכס ישן, שלא ברור מתי נגעו בתשתיות שלו, ובכוונתכם להחזיק בו כמה שנים טובות קדימה - קרוב לוודאי שלא תשמחו לקבל טלפון בשישי בערב על נזילה מהאסלה, דוד חשמל שלא עובד בדצמבר או מזגן שהפסיק לעבוד באוגוסט.


בקיצור, אתם רוצים לקנות לעצמכם שקט - ואת זה עושים בעזרת שיפוץ שכולל טיפול בתשתיות: חשמל, אינסטלציה, איטום ובידוד, טיפול במיזוג, בנזילות בקירות ותקרות, בחדרי רחצה ועוד. בפוסט הזה אני מרחיבה ומפרטת על טיפים ל״קניית שקט לשנים״ - וכדאי מאד לקרוא אותו למי שרוצה שקט עבור עצמו והדיירים שלו.


כמובן, שאם כבר מטפלים בתשתיות - זו ההזדמנות לקחת את סעיפים 1-3 ולהחיל אותם על הדירה מבחינה תכנונית ועיצובית: לזהות צרכים, הזדמנויות. לראות מי יסכים לשלם יותר ועל מה. לבדוק מה עשו השכנים ואיך זה עבד להם. ושוב, לא כל שיפוץ צריך לכלול שבירת הדירה מהיסוד. לפעמים תכנון, עיצוב ושיפוץ ב״פינצטה״ בהחלט יכולים לעשות את ההבדל.


לסיכום, להשכיר דירה למישהו בלי לבדוק ולטפל היטב ויסודית בתשתיות שלה - זה כמו לצאת לנסיעה ארוכה של כמה ימים או שבועות עם רכב ישן, מתפרק ולא מתוחזק. רק דמיינו את התקלות והבלת״מים החוזרים והנשנים בדרך ליעד... כנ״ל ב״נסיעה״ אליה יוצאים עם הדירה או הבית להשקעה שברשותכם.


למעלה: דירה ישנה נוספת להשקעה במרכז הארץ שתוכננה עבור 4 שותפים. עברה שיפוץ מהיסוד, עוצבה ורוהטה קומפלקט. מושכרת גם היא בתשואה כפולה ממה שהושכרה לפני כן במצב המקורי. יושמו בה כל הטיפים בפוסט :)



 

למדתם משהו חדש? אהבתם את התוכן? שתפו את הפוסט הזה עם כל מי שזה עשוי להועיל לו/לה. וכמובן הרשמו פה לקבלת עוד פוסטים שיפגישו את הנכס/ים שלכם עם תכנון ועיצוב - ויהפכו ההשקעה הבאה או הנוכחית שלכם לשווה ומניבה הרבה יותר.

 

המושקעת | אברמזון טניה, אדריכלית ומעצבת | 0524-716-709 | my.reimage@gmail.com


bottom of page